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楊振華與河南天和物業管理有限公司糾紛一案

更新時間:2014-09-12 18:04:52點擊次數:22950次字號:T|T
楊振華與河南天和物業管理有限公司糾紛一案 文章來源:110法律咨詢網 當事人: 法官: 文號:河南省鄭州市中級人民法院 上訴人(原審被告)楊振華,男,1973年8月5日出生,漢族,住鄭州市金水區經三路北63號院24號樓

楊振華與河南天和物業管理有限公司糾紛一案

文章來源:110法律咨詢網

當事人:   法官:   文號:河南省鄭州市中級人民法院

上訴人(原審被告)楊振華,男,1973年8月5日出生,漢族,住鄭州市金水區經三路北63號院24號樓41號。

被上訴人(原審原告)河南天和物業管理有限公司。住所地,鄭州市金水區經三路北段63號明鴻新城23號樓。

法定代表人張春平,董事長。

委托代理人單培祥,男,1951年1月29日出生,回族,現住鄭州市金水區經三路北段63號明鴻新城小區,該公司總經理。

上訴人楊振華因與被上訴人河南天和物業管理有限公司(以下簡稱天和公司)糾紛一案,不服鄭州市金水區人民法院(2009)金民二初字第993號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭審理了本案。楊振華,天和公司的委托代理人單培祥到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明:楊振華系明鴻新城小區業主。2006年3月份,天和公司進入明鴻新城小區進行業務管理服務。2006年6月16日,天和公司與明鴻新城業主委員會簽訂《委托物業管理合同》一份,約定:明鴻新城業主委員會委托天和公司對明鴻新城小區提供物業管理服務事宜。委托管理期限為三年,自2006年6月16日起到2009年6月15日止。收取物業服務費的標準為多層住宅每平方米0.38元,每季度交納一次等內容。2005年10月19日,鄭州市物價局發布鄭價[2005]25號文件(鄭州市物價局關于調整集中供熱價格的通知):居民采暖用熱面積計算,每日每平方米0.165元,按建筑面積的90%計算,采暖期120天,每年11月15日至翌年3月15日。用戶公用管網維修費(按建筑面積計)為每年每平方米0.20元。2006年10月24日,天和公司發出《供暖通知》,內容為:用暖的業主即日起至11月15日前請到物業公司交納暖氣費;不用暖的業主務必在11月15日前到物業公司登記,由物業公司安排拆除暖氣片;11月15日前不到物業公司登記的業主,視為用暖。2006年12月5日、2007年11月26日、2008年12月10日天和公司分別與鄭州市熱力總公司棗莊供熱分公司簽訂《供用熱協議》,約定:供熱單位在地方政府規定的供熱期限內為用熱單位供熱。冬季供熱時間為每年11月15日起至次年3月15日止。供熱單位根據用熱單位的用熱種類和用熱性質,按鄭州市物價局批準的價格收取熱費。2008年11月7日,鄭州市物價局發布鄭價工[2008]24號文件(關于調整集中供熱價格的通知):居民用熱價格按面積計算每日每平方米0.19元,按套內建筑面積計算(以房屋所有權證標注為準,無房屋所有權證或房屋所有權證中未標明套內建筑面積的,按房屋建筑面積的90%計算)。2008年12月1日,鄭州市熱力總公司棗莊供熱分公司出具《關于鄭州市明鴻新城業主委員會小區供暖情況的說明》一份,證明該公司對明鴻新城小區實行集體供暖,按表計量向天和公司收取供暖費用,供暖費用委托天和公司代收代交,截止2008年3月15日,天和公司已將該小區的供暖費用足額墊交。楊振華自2006年3月至2008年12月共計34個月,未向天和公司交納物業服務費,物業服務費收費標準為每月每平方米0.38元,楊振華房屋建筑面積為126.61平方米,共欠交物業費126.61平方米×0.38元×34個月=1635.80元。楊振華2006年、2007年、2008年三個供暖期未交納暖氣費。第一個供暖期自2006年12月6日至2007年3月15日,共計100天,楊振華應交納暖氣費和用戶公用管網維修費共計1905.48元(126.6?3×90%×0.165元?3.日×100天+126.6?3×0.2元?3.年)。第二個供暖期自2007年11月15日至2008年3月15日,共計120天,楊振華應交納暖氣費和用戶公用管網維修費共計2281.50元(126.6?3×90%×0.165元?3.日×120天+126.6?3×0.2元?3.年)。第三個供暖期自2008年11月15日至2009年3月15日,共計120天,楊振華應交納暖氣費和用戶公用管網維修費共計2598.04元(126.6?3×90%×0.19元?3.日×120天+126.6?3×0.2元?3.年)。以上供暖費用共計6785.02元。

原審法院認為:明鴻新城業主委員會代表明鴻新城業主與天和公司簽訂《委托物業管理合同》,天和公司已履行合同規定的義務,為明鴻新城小區提供物業管理服務,至今已經三年,小區業主已經接受了天和公司提供的物業服務,大部分業主亦交納了物業服務費,楊振華稱該小區無物業公司進行管理服務,與事實不符,對楊振華的辯稱本院不予采信,楊振華應向天和公司交納物業服務費。對于天和公司訴請的暖氣費,楊振華辯稱未使用暖氣,暖氣為分戶計量,也不是事實,明鴻新城小區為集體供暖,在技術上系集體供熱,不是分戶計量,不能分戶關停暖氣。且楊振華在2006年、2007年、2008年三個供暖期,在天和公司發出《供暖通知》的情況下,從未告知天和公司其不使用暖氣,楊振華不能證明該三個年度供暖期未使用暖氣,暖氣費用應予交納。因楊振華無故拒交暖氣費,存在過錯,天和公司按照鄭州市熱力總公司文件規定和《供用熱協議》的約定,要求楊振華支付逾期交納暖氣費滯納金,予以支持。楊振華關于天和公司主張物業費及暖氣費超過訴訟時效的辯稱,天和公司提交《收費通知》及《供暖通知》,證明天和公司訴請不過訴訟時效,對楊振華辯稱本院不予支持。綜上,天和公司訴請事實清楚,證據充分,予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規定,判決如下:楊振華向河南天和物業管理有限公司繳納物業服務費1635.80元,利息137.65元、暖氣費6785.02元,暖氣費滯納金2433.49元,共計10991.96元,于本判決生效后十日內履行完畢。

楊振華不服原審判決,向本院上訴稱:天和公司與明鴻新城業主委員會簽訂的委托物業管理合同是在未召開業主大會的情況下簽訂的,為無效合同;明鴻新城的供暖雖不是分戶計量,但每棟樓都有可關開整體暖氣的閥門,還可以細分到同一棟樓垂直上下的一個單元共7戶業主供暖或關閉暖氣,如業主不交暖氣費,天和公司可關閉不交費業主的暖氣閥門,對其停止供暖,而天和公司卻強行供暖給不用暖氣、沒有交費、本可以關閉閥門停止供暖的業主。一審法院僅憑天和公司的不知真偽、于法無依的供暖通知和一些文件及無法判斷真偽的協議,在沒有天和公司提供真實有效的證據前就認定明鴻新城小區是集體供暖和認定天和公司替業主墊付了暖氣費是不正確的。在沒有業主委員會督促業主交納物業費的前置程序下,天和公司無權直接起訴業主,而一審法院回避此問題而直接受理是錯誤的。綜上,一審法院認定事實不清,適用法律錯誤,請求:1、認定天和公司與明鴻新城業主委員會簽訂的《物業服務合同》無效;2、依法撤銷一審判決,駁回天和公司的訴訟請求;3、本案的訴訟費用由天和公司承擔。

天和公司答辯稱:楊振華應向天和公司交納物業費、暖氣費,該案件沒有超過訴訟時效,在一審中天和公司已向法院提出了滯納金的請求。一審法院認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。

本院經審理查明的事實與原審法院查明事實一致。

本院認為:明鴻新城業主委員會與天和公司簽訂《委托物業管理合同》后,天和公司即進入明鴻新城小區進行物業管理服務,實際履行物業管理服務長達五年,楊振華作為業主已接受了天和公司的物業管理服務,應當向天和公司支付物業費,故楊振華主張《委托物業管理合同》無效而拒交物業費的上訴請求,證據不足,本院不予支持;天和公司作為物業服務企業已將楊振華2006年—2008年三個年度的供暖費用墊付,楊振華沒有證據證明其沒有使用暖氣,故其提出的不應交納暖氣費的上訴請求證據不足,本院亦不予支持。原審判決認定事實清楚,適用法律正確,程序合法,實體處理適當,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判,

二審案件受理費75元,由楊振華負擔。

本判決為終審判決。

                                                  

                                                  審  判  長  陳 貴 斌

                                                  審  判  員  劉 紅 軍

                                                  審  判  員  劉    靜

                                                  

                                                  二○一○年五月四日

                                                  

                                                  書  記  員  魏 艷 華

(編輯:aywyhx)
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