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安陽市人民政府辦公室關于印發安陽市住宅專項維修資金管理辦法的通知

更新時間:2018-11-08 10:42:56點擊次數:2155次字號:T|T
各縣(市、區)人民政府,市人民政府各部門及有關單位: 《安陽市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意,現印發給你們,請認真組織實施。 2015年5月4日 安陽市住宅專項維修資金管理辦法

安陽市人民政府辦公室關于印發安陽市住宅專項維修資金管理辦法的通知

安政辦〔2015〕24號

各縣(市、區)人民政府,市人民政府各部門及有關單位:
   《安陽市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意,現印發給你們,請認真組織實施。

                                      2015年5月4日

                         安陽市住宅專項維修資金管理辦法

 

                       第一章總則

  第一條為加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)和《河南省住房城鄉建設廳河南省財政廳關于印發河南省住宅專項維修資金管理實施細則的通知》(豫建〔2012〕76號),結合我市實際,制定本辦法。
  第二條本市行政區域內商品住宅(含經濟適用房、限價房)、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。
  第三條本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。
  本辦法所稱共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重結構、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
  本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、監控、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區內公廁、垃圾收集點、物業用房、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
  第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
  第五條市、縣(市)房地產管理部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監管工作,其設立的住宅專項維修資金管理專門機構,具體負責住宅專項維修資金的日常管理工作。財政、審計等有關部門按照各自職責,負責本行政區域內住宅專項維修資金的監督管理工作。

    第二章交存

  第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:
  (一)商品住宅或售后公有住房。(一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外)
  (二)住宅小區內的非住宅,或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。(屬于共用設施的房屋除外)
  第七條商品房屋應交的住宅專項維修資金由業主交存;售后公有住房應交的首期住宅專項維修資金由售房單位和業主共同交存,續交的由業主交存。
  第八條商品房屋業主將應交的首期住宅專項維修資金直接交入所在地住宅專項維修資金管理機構在銀行開設的住宅專項維修資金銀行專戶;售后公有住房售房單位應將單位從售房款中提取的和已代收個人應交的首期住宅專項維修資金,一并交入所在地住宅專項維修資金管理機構在銀行開設的住宅專項維修資金銀行專戶。開發建設單位不得收取或代收住宅專項維修資金。
  第九條商品房屋的業主按照所擁有物業的建筑面積乘以交存標準交存住宅專項維修資金,首期住宅專項維修資金的交存標準為當地同類住宅建筑安裝工程平均單方造價的5%。市、縣(市)房地產管理部門應當根據本地區情況,合理確定、公布首期住宅專項維修資金的具體分類交存標準,并適時調整。
  第十條售后公有住房售房單位按照售房款的22%統一交存首期住宅專項維修資金,其中:售房單位按售房款的20%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金,業主(購房人)按照售房款的2%向售房單位交納住宅專項維修資金。
  第十一條首期住宅專項維修資金交存時限:
  (一)商品房屋的業主應當在簽訂商品房預(銷)售合同并辦理合同備案前,將維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
  (二)開發建設單位應當在辦理房屋初始登記前,將尚未售出的商品房屋應交的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
  (三)公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內,將應交存的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
  第十二條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,公有住房售房單位從售房款中提取交存的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
  第十三條業主分戶賬面余額不足首期住宅專項維修資金數額30%的,應當由業主續交。續交標準和方案由業主大會確定,未成立業主大會的由所在地社區居委會確定。
  第十四條房屋共用設施設備經營出租凈收益以及報廢后的凈殘值,應當按照相關業主擁有物業的建筑面積進行分配,用于補充相關物業的住宅專項維修資金,但業主大會另有決定的除外。
  第十五條本辦法實施前已竣工交付使用但未建立住宅專項維修資金的,應按照補交時物業所在地同類房屋交存標準計算交存住宅專項維修資金。
  第十六條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,商品房銷售管理部門或房屋登記機構不予辦理商品房預(銷)售合同備案和房屋登記手續,開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

    第三章使用

  第十七條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。住宅共用部位、共用設施設備的保修期,自交付使用備案之日起計算,保修期按照建筑施工合同或設備購銷合同約定的保修期確定,合同約定保修期低于法定最低保修期或未約定保修期的,按照法定最低保修期確定。
  第十八條住宅專項維修資金的使用,應當遵循專款專用、業主決策、政府監督、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
  第十九條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照受益人和負擔人相一致的原則,確定應分攤費用的物業范圍,相關業主按照各自擁有物業建筑面積占應分攤費用物業總建筑面積的比例進行分攤。分攤范圍內的物業不分性質、用途和類別,統一按照建筑面積分攤相應的費用。已建立住宅專項維修資金的,應分攤的費用從相應分戶明細賬中支出,未建立住宅專項維修資金的,應分攤的費用由業主直接支付。
  (一)同一個物業管理區域內全體業主共有的共用設施設備的維修和更新、改造費用,由該物業管理區域內全體業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。
  (二)單幢或若干幢房屋業主共有的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,分別由該幢或若干幢房屋的業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。
  (三)單幢內一個或若干單元房屋業主共有的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,分別由該單元或若干單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
  (四)一個單元內,部分業主(兩個以上)共有的共用部位的維修費用,由該部分業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。
  (五)單幢房屋涉及室內共有墻體(或者室內毗連共有樓板)的維修費用,分別由兩側(或者毗連層上下)業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
  (六)房屋屋蓋的維修費用分攤:
  1.不上人屋蓋的維修費用,由修繕所及范圍覆蓋下各層的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
  2.可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔),如為各層所共用,由修繕所及范圍覆蓋下各層的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤;如僅為若干層使用,使用層的業主分擔一半,其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各層房屋業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
  (七)單幢房屋基礎、外墻的維修,由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
  第二十條使用住宅專項維修資金對共用部位、共用設施設備進行維修的工程項目,業主委員會(業主代表)應按照有關規定擇優選擇有相應資質和能力的專業機構作為承建單位,其中大額項目應當按照國家有關招投標的規定組織招投標,擇優確定承建單位。重大項目或者是工藝復雜、專業技術含量較高的項目,應委托專業監理機構進行全程監理。維修工程預決算應當由住宅專項維修資金管理機構或委托工程造價咨詢專業機構進行工程造價審核。
  第二十一條需要使用維修資金的,由該物業管理區域的業主委員會或使用分攤范圍內的相關業主作為申請人。業主委員會、相關業主可以委托物業服務企業辦理相關手續。
  第二十二條住宅專項維修資金管理機構代管的維修資金使用,按照以下程序辦理:
  (一)申請人向項目所在地住宅專項維修資金管理機構提出維修和更新、改造申請,經住宅專項維修資金管理機構現場勘查,確認是否屬于維修資金使用范圍,明確相關業主范圍及分攤辦法。
  (二)屬于維修資金使用范圍的,申請人與住宅專項維修資金管理機構共同制定維修資金使用方案,使用方案應當包含擬維修項目范圍、內容、費用預算、列支范圍、相關業主維修資金結余情況和工程組織實施方式等,并將確定的維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示7日以上,有條件的要同步實行網上公示,并經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占相關物業建筑總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主討論表決通過或書面簽字確認同意。
  (三)申請人向項目所在地住宅專項維修資金管理機構提交維修資金使用備案申請、維修資金使用方案、業主確認書、維修工程預算書和申請人聲明書等申報材料,辦理維修資金使用備案手續。要件齊全、內容真實,符合維修資金使用規定要求的,住宅專項維修資金管理機構應當在3個工作日內,作出使用備案決定,通知申請人組織實施。
  (四)申請人根據國家有關規定選擇承建單位,簽訂合同,并將合同及時報住宅專項維修資金管理機構備案后,及時組織對申報項目實施維修和更新、改造。業主委員會(業主代表)或工程監理機構負責項目的質量監督工作,對隱蔽工程、工程變更和主要材料進行現場勘驗簽證確認。
  (五)項目施工完成后,承建單位組織業主委員會(業主代表)、工程監理、住宅專項維修資金管理機構等進行工程驗收,簽署驗收報告。承建單位要及時編制維修工程決算書,報住宅專項維修資金管理機構審核確認。住宅專項維修資金管理機構編制工程項目費用分攤明細表,并進行公示,公示期7日以上。
  (六)工程項目費用分攤明細表公示期滿無異議的,住宅專項維修資金管理機構根據工程項目費用分攤明細表從相關業主分戶賬中扣減應分攤的費用。
  (七)承建單位憑相應結算資料和票據到住宅專修維修資金管理機構辦理資金結算手續,并按照合同約定或有關規定扣留工程保修金,保修期滿無質量問題的,住宅專項維修資金管理機構應當及時將保修金退付承建單位。
  第二十三條住宅專項維修資金實行業主自主管理的,其使用按照以下程序辦理:
  (一)業主委員會(相關業主)或物業服務企業提出使用建議。
  (二)業主委員會在物業區域內的適當位置公示使用建議。
  (三)業主大會通過使用建議。
  (四)業主委員會或物業服務企業組織實施使用方案。
  (五)業主委員會持使用方案報住宅專項維修資金管理機構備案,住宅專項維修資金管理機構發現不符合本辦法規定的,應當責令改正。
  (六)業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。
  (七)專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。
  (八)業主委員會在物業管理區域內的適當位置公示維修項目質量驗收報告和維修費用決算情況。
  第二十四條發生危及房屋、人身、財產安全或嚴重影響業主正常生活等緊急情況,需要立即使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,業主委員會或相關業主代表及時向住宅專項維修資金管理機構提出申請,經現場勘察提出緊急維修方案,即可實施維修和更新、改造,排除險情、控制危害、恢復正常運轉,并按照本辦法第二十條規定補辦有關手續。若未達到住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占相關物業建筑總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主討論表決通過或書面簽字確認同意的,申請人需寫出緊急維修情況說明,經所在地社區居委會簽署確認意見。
  發生下列情況的,適用緊急情況使用住宅專項維修資金程序:
  (一)屋面、外墻出現大面積滲漏,嚴重影響業主生活和安全居住的。
  (二)經房屋安全鑒定機構書面確認,樓地板、扶梯踏板斷裂,共用陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手、欄桿以及樓體外墻飾面有脫落危險,危及房屋、人身安全的。
  (三)給水、排水、供電設施出現故障,不能正常使用的(應由供水、供電部門維修管理的除外)。
  (四)電梯不能正常運行,或經質檢部門確認存在安全隱患的。
  (五)經公安消防機構確認共用消防設施存在火災隱患的;
  (六)其他共用部位及共用設施設備出現安全隱患,必須立即消除的。
  第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:
  (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用。
  (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。
  (三)因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備應當由當事人承擔的修復費用。
  (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
  
    第四章管理

  第二十六條住宅專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理相結合的管理方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則,實行業主自主管理。未成立業主大會或者業主大會決定委托政府代為管理的,由本行政區域內住宅專項維修資金管理機構統一管理。實行業主自主管理的,應召開業主大會,經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
  第二十七條住宅專項維修資金管理機構或者業主委員會應當經所在地財政部門批準,在商業銀行開立住宅專項維修資金銀行存款專戶,用于住宅專項維修資金存儲和資金結算。開戶銀行按照國家規定或協議利率計算存款利息。
  第二十八條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,住宅專項維修資金管理機構可以按照國家有關規定,將住宅專項維修資金用于銀行定期存款或購買國債,確保住宅專項維修資金保值增值。
  利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。
  利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意。
  利用從公有住房售房款中提取的維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財務隸屬關系,報經同級財政部門同意。
  禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
  第二十九條住宅專項維修資金管理機構應當按照有關規定設立住宅專項維修資金明細賬戶。應當以物業管理區域設置一級明細賬,按幢設置二級明細賬,按單元設置三級明細賬,按房屋門戶號設置四級明細賬,并按照資金管理使用需要設置有關輔助明細賬。
  第三十條住宅專項維修資金管理機構代管的住宅專項維修資金,自存入分戶明細賬之日起,根據資金結存余額,按照一年期銀行定期存款基準利率計息,按年結存到相關業主擁有物業的住宅專項維修資金分戶賬。
  第三十一條業主大會自行管理住宅專項維修資金的,應當召開會議,對下列事項進行表決:
    (一)住宅專項維修資金由業主大會自行管理的決議。
    (二)住宅專項維修資金管理規約。
    (三)住宅專項維修資金財務管理制度。
  (四)授權業主委員會及其負責人行使住宅專項維修資金的管理權限、程序。
  (五)住宅專項維修資金專戶管理銀行及維修資金賬目管理機構或人員。
  業主大會自行管理住宅專項維修資金的決議,應當經所在物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主表決同意。召開業主大會時,應當提前書面邀請所在地物業主管部門、街道辦事處、社區居委會派員到場監督。
  第三十二條業主委員會應當就業主大會召開情況及形成的自行管理住宅專項維修資金的決議等相關事項在所在物業管理區域內進行公示,公示期不得少于15日,公示期滿無異議的,向市、縣(市)房地產管理部門提出住宅專項維修資金劃轉申請,并提交以下材料:
  (一)住宅專項維修資金劃轉申請書。
  (二)業主委員會成立的備案材料。
  (三)業主分戶表決情況、聯系方式。
  (四)業主表決意見、自行管理住宅專項維修資金的決議以及業主大會表決通過的住宅專項維修資金管理規約、資金管理財務制度、授權業主委員會及其負責人行使住宅專項維修資金的管理權限和程序的決議。
  (五)業主委員會委托住宅專項維修資金專戶管理銀行的相關資料。
  (六)需提供的其他材料。
  第三十三條市、縣(市)房地產管理部門收到自行管理住宅專項維修資金劃轉申請后,經審核符合條件的,應當在30日內通知所屬住宅專項維修資金管理機構,辦理住宅專項維修資金存款余額的資金劃轉和有關賬目資料移交手續。
  第三十四條房屋所有權轉讓時,原業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金的交存和結余情況,并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人可以持協議、房屋權屬證書、身份證等到住宅專項維修資金管理機構辦理過戶手續。
  第三十五條房屋滅失的,按照以下規定返還住宅專項維修資金:
  (一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主。
  (二)公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。
  第三十六條住宅專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當按照國家有關規定要求和住宅專項維修資金管理實際需要,建設和完善住宅專項維修資金信息化管理系統,加強住宅專項維修資金的核算和管理,實現住宅專項維修資金網上公開查詢。
  第三十七條收到交存的住宅專項維修資金時,住宅專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當出具住宅專項維修資金專用票據。住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保管、核銷管理,應當按照財政部門的有關規定執行。
  第三十八條住宅專項維修資金的管理費用,從住宅專項維修資金的增值收益中列支。
  
    第五章監督
  
  第三十九條住宅專項維修資金管理機構和專戶管理銀行應當按規定建立住宅專項維修資金查詢制度,隨時接受業主、業主委員會和有關單位對其分戶賬中住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益、賬面余額的查詢和監督。
  第四十條住宅專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當每年至少一次,采用書面信函、電子郵件、手機短信等方式,向業主、公有住房售房單位發送住宅專項維修資金對賬單,告知住宅專項維修資金的交存、使用情況。業主和有關單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。
  第四十一條市、縣(市)房地產管理部門負責對本行政區域內的住宅專項維修資金管理機構、專戶管理銀行和業主委員會自主管理的住宅專項維修資金進行全面指導和監管。
  第四十二條住宅專項維修資金的財務管理、會計核算和票據管理應當執行財政部門有關規定。市、縣(市)財政部門應當加強對住宅專項維修資金財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
  第四十三條住宅專項維修資金的歸集、管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。
   
    第六章法律責任
  
  第四十四條住宅專項維修資金主管部門、管理機構及其工作人員,應當認真依法履行監督管理職責;違反規定的,按照有關法律、法規的規定追究相應法律責任。
  第四十五條業主委員會、物業服務企業、開發建設單位應當嚴格遵守住宅專項維修資金管理的法律、法規、規章及本辦法的有關規定;違反規定的,應當按照有關法律、法規的規定追究相應法律責任。
  第四十六條業主應當按照規定交存住宅專項維修資金,認真履行管理、使用中的表決義務。業主不按照規定交存住宅專項維修資金、履行續交、補建義務或者無正當理由拒絕使用維修資金而造成嚴重后果的,應當承擔相應法律責任。
  
    第七章附則

  第四十七條各縣(市)可根據本辦法制定具體實施細則。
  第四十八條本辦法自下發之日起施行,2005年6月6日安陽市人民政府公布的《安陽市住宅共用部位公用設施設備維修資金管理辦法》(安陽市人民政府令第16號)同時廢止。

(編輯:aywyxh)
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